2025年11月11日，希腊政府于《政府公报》（ΦΕΚ B’ 6014/2025）正式发布联合部长决定（ΚΥΑ 214926/2025），对《移民法5038/2023》中“投资者永久居留许可”的文件要求与认证方式作出了详细规定。

此次新规首次将“商业房产改为住宅”（商改住） 与“保护性建筑修复” 明确纳入黄金签证的合法投资范畴，标志着希腊投资居留许可制度进入全面细化与规范化的新阶段。

政策背景：从法律框架到实施细则

2023年，希腊颁布《5038/2023移民法典》，为统一的投资居留许可体系搭建了顶层框架。

而本次由四位核心部长——国家经济与财政部长、发展部长、环境与能源副部长及移民与庇护部长——共同签署的新版实施细则（ΚΥΑ 214926/2025），于2025年11月11日正式生效，并同步废止了2024年3月的旧版规定（ΦΕΚ B’ 1807）。

核心变化速览

新规的核心在于拓宽合法投资路径与严格文件标准化。尤其引人关注的是，“商改住”与“文保建筑修复”两类投资模式获得官方正式认可，为投资者提供了更多元的选择。

七大投资路径与文件要求详解

新规将投资路径明确为七大类，并对每类所需的核心文件进行了统一规范。

1. 购买现房
   需提供经公证的买卖契约、律师确认书、不动产登记证明、健康保险、电子缴费凭证（2000欧元）及E9税务声明。特别注意：若原卖家曾凭此房产获取居留，需在契约中声明其原许可已失效。

2. 长期旅游租赁或分时度假
   核心文件为长期租赁/旅游经营合同，以及希腊国家旅游组织（EOT）的相关批准函，辅以保险、缴费凭证及税务文件。

3. 通过继承或赠与获得房产
   需由律师或公证人出具合法的继承或赠与证明，并提交不动产登记凭证及相关基础文件。

4. 购买土地或农业用地
   所需文件与购买现房类似，核心为土地买卖契约与登记证明。

5. 购地并新建建筑
   除基础文件外，需额外提交建筑许可证、施工完工或阶段验收证明，以及工程师签发的工程完成技术报告。

6. 商改住（用途变更类投资）
   此为新增路径。投资者须提交工程师技术报告，证明原工业/商业功能已终止五年以上（需附用电记录或E2税表等佐证），并提供相关的建筑许可或工程批准文件。

7. 修复/改造文保建筑
   此为另一新增路径。除建筑许可与修复工程报告外，首次续签时需提交工程师技术报告，证明修复工程已全部完成。公证人证明书中必须注明该建筑被列为保护属性的官方公报编号。

政策影响与关键建议

• 文件标准化：新规统一了所有投资路径的文件清单，透明度显著提高，并强化了律师、公证人等专业人士的法律责任。

• 投资多元化：“购地建房”、“商改住”与“文保修复”获得合法地位，为投资者提供了超越传统购房的灵活选项。

• 合规性要求：投资仍需遵循《5038/2023》法规定的地区金额门槛。建议投资人在合同中明确款项支付、产权登记及原许可解除（如适用）等关键条款。

• 过渡期安排：在2024年3月至2025年11月期间提交的申请，可自愿补充新材料，以符合新规要求，加快审批进程。

结语

本次希腊投资居留许可细则的出台，标志着其“黄金签证”制度进入了精细化监管的新纪元。它不仅为全球投资者提供了更清晰、多元的操作指南，也通过强化各方责任保障了投资的真实与合规。

随着未来电子化备案系统的全面应用，希腊投资居留的申请流程将迈向更高效、透明的未来。