天刚蒙蒙亮，西九龙高铁站的人潮尚未完全散去，一位中介已带着广州看房团匆匆奔赴楼盘——这样的奔忙让他每月能促成十余宗交易。另一边，来自深圳的中介干脆“常驻”香港，“咨询电话被打爆，加班成了日常”。

售楼处里，南来北往的购房者摩肩接踵，其中既有扎根香港的普通家庭，也有近两年通过人才计划赴港的新市民，他们正趁着政策松动、利率下滑的窗口期，实现从“租客”到“业主”的跨越。

楼盘的热销数据更直观地印证着这份热度：启德天玺·天第2期次轮推出的56个单位即日售罄，超额认购达37倍，实现连续两轮“日光”；湾仔春园街SPRING GARDEN项目两小时内售罄，套现超5.6亿港元；九龙城瑧博首日开盘，115套房源瞬间沽清……

一个个“日光”案例，将香港楼市久违的热度推至台前，仿佛按下了发展的“加速键”。

市场的火热并非偶然，权威数据给出了坚实支撑。差饷物业估价署数据显示，香港9月私人住宅售价指数升至292.5，连续第四个月上涨，创下14个月以来的新高。

价格稳步攀升的同时，成交量更是“一路踩油门”，中原地产数据显示，10月香港一手住宅成交量突破1700宗，连续第九个月稳定在千宗以上。

豪宅市场的表现尤为亮眼。10月香港录得66宗成交金额逾5000万港元的大额房屋交易，较9月的33宗实现翻倍，创下一年来的新高。从全年数据看，今年前十个月这类豪宅交易已累计达322宗，是近7年同期次高。

对于这一趋势，多家机构给出了乐观预判：

从2021年起连续调整、较高峰下跌30%的香港楼市，如今迎来转折并非偶然，而是政策、利率、人才、资金等多重利好共同作用的结果。

香港政府自2024年初起推出的一系列楼市新政，成为回暖的“强心针”。2024年2月，政府宣布取消所有住宅物业交易的额外印花税、买家印花税和新住宅印花税，本地购房者的印花税税率从7.5%降至1.5%，内地赴港购房者的成本也大幅降低。

同年10月的施政报告中，政策组合拳再度加码：将住宅物业按揭成数统一提高至70%，同时革新人才输入机制以助力人才留港。

进入2025年2月，新政再出重磅内容——总价400万港元及以下住宅的印花税大幅下调至100港币，较此前1.5%的税率计算，降幅超99%，极大降低了刚需群体的入市门槛。

房贷利率的显著下降，成为刺激购房需求的重要推手。香港主流房贷利率分为HIBOR挂钩按揭（H按）与最优惠利率按揭（P按），前者为“香港银行同业拆息（HIBOR）+银行加点”，后者为“最优惠利率（P）-折扣”。

受美联储降息预期、金管局持续注资等因素影响，今年5月1个月HIBOR一度骤降至0.7%，对应房贷利率低至2%。

尽管8月后出现回升，但当前1个月HIBOR约为2.63%，对应房贷利率不足4%，较年初约5.5%的水平仍有大幅下降。

上观新闻报道显示，5—7月不少租客借机转为买家，中原地产首席营业董事李巍就提到，一位月租4万港元的客户，因供楼成本下降，果断购入一套1600多万港元的新房。

宽松的人才政策为香港楼市注入了“新鲜血液”。香港政府数据显示，2024年6月至2025年6月间，各项人才引进计划收到超19万份申请，近14万份已获批，获批率达73.68%。

58安居客研究院院长张波指出，这些人才普遍购买力较强，即便暂不购房也能承受较高租金，既带动租金上涨，又为投资性置业提供支撑。

租金数据印证了这一趋势：今年9月香港私人住宅租金指数升至200.0，创2019年8月以来新高。中原地产统计显示，143个租金指数成份屋苑中，112个实现“供平过租”，34个屋苑回报率达4厘及以上，较去年同期的18个增长近九成。

同时，人才政策带动赴港学生增多，学生宿舍成为增长最快的房地产投资项目，世邦魏理仕集团相关负责人表示，新建学生公寓几乎“一经推出即租罄”。

港股走高与内地“资产荒”带来的财富外溢效应，也推动资金流向香港楼市。上海楼市意见领袖白小姐分析，当前市场环境下，大量资金从实体经济和普通投资项目中抽出，形成“资产荒”局面，而地缘政治动荡加剧，让资金更看重资产的稳定性与确定性。

香港作为兼具东西方核心优势、能规避大部分地缘政治风险的地区，成为资金避险的优选。中原地产数据显示，今年前十个月，香港楼市普通话买家占私人住宅总成交量的24%，较上年同期增长超20%，涉及金额达1097亿港元。

与香港楼市的回暖形成对比的是，内地一线城市房地产市场表现相对平淡。通过对比“上海：中原领先指数” “深圳：中原领先指数”与“中国香港：中原城市领先指数” ，可见，今年以来三地楼市走势明显分化，香港回暖趋势清晰。

智本社社长薛清和从周期本质给出解释：房地产周期分为“去泡沫”和“债务危机”两类，香港楼市属于前者——前期因资金推动价格虚高，近四年处于理性调整阶段；而内地楼市则面临典型的债务风险，表现为大型开发商债务危机、个人按揭贷款不良率上升等问题。

他进一步指出，香港楼市的健康基础明显：大型开发商资产负债表稳健，房屋抵押率低，个人按揭贷款违约率低，既无开发商债务危机，也无家庭房贷危机。这种本质差异，使得两地楼市调整逻辑与修复节奏截然不同。

张波补充道，香港楼市的热度不仅难以传导至内地，反而可能因吸引高净值人群，分流内地核心城市的中高端购房需求。

香港楼市复苏是否值得内地借鉴？普通购房者该如何把握时机？三位业内专家给出了专业建议。

香港政策虽不能直接照搬内地，但思路具有参考价值：

对于赴港置业人群，他提醒：香港楼市曾经历大跌，当前国际环境不稳定、人才政策存在调整可能，切忌高杠杆入场。

若为自住且长期持有，可重点关注港铁沿线物业（通勤便利度影响居住体验与转手流动性）；若追求租金回报，九龙观塘、新界元朗等“高才通”人才聚居区是优选，但需充分考虑香港较高的物业费对收益的影响。

他给出明确建议：香港房产若为刚需，当前是入场机会；若为投资，建议优先配置金融资产而非房地产。

对于内地置业人群，需做好三点：

在他看来，房地产去泡沫、去杠杆的过程，本质是去金融属性、回归居住与消费属性的过程，大量资本将逐步退出楼市转向金融资产。从政策效果看，刺激金融资产价格比刺激实物投资更易，未来资本流向将进一步向金融资产倾斜。

她认为，香港房产以土地稀缺性兑换资本流动性，与国际货币挂钩、交易自由，是全球金融资产的流通媒介，但风险也更高；内地房产则与土地财政关联紧密，即便商品房也有国资兜底，稳定性强但增值空间相对平缓。

当前内地部分政策已体现香港经验的借鉴，如通过LPR下调联动房贷利率下降，部分地区还推出定向利率优惠。

但她强调，体制规则与市场环境的差异决定了借鉴不能盲从——大城市的供需平衡与小城市的库存、就业压力，会让楼市政策推行面临不同挑战，需因地制宜制定方案。